想翻转房子?首先阅读。

我们都看过那些电视节目,其中一个房子的鳍状肢购买一个被忽视的房子,在墙壁上贴上一些新鲜的油漆,像老板一样将它翻转,然后将它翻转回市场,在那里以闪电般的速度销售,鳍状肢是为了他或她的聪明,数万美元更富裕也许 - 只是也许 - 这些节目应该为观众带来免责声明:“不要在家里试试”房子翻转 - 你买房子,修理它快速转售 - 这不是一条轻松赚钱的高速公路你真的需要知道你在做什么ATTOM数据解决方案美国家庭翻转报告显示,2017年有207,088个美国单户住宅和公寓被翻转,这是自那以来的最高水平2006年完成的房屋翻转产生了平均毛利68,143美元(购买价格中位数与中位数翻转价格之间的差额),比2016年平均翻滚利润64,900美元增长了5%但仍然没有房屋翻转不是每个人虽然能够吹嘘你如何以25万美元的价格购买一套房子并在六个月之后以300,000美元的价格将其翻过来听起来真是太棒了,但并不是所有的50,000美元都会在你的口袋里掏空除了你因此而花费的材料和劳动力

修理房子,有你不能轻易看到的费用这里有九个:通常情况下,出售你翻转的房子的房地产经纪人将占销售价格的5%到6%作为他们的佣金所以,如果你卖掉你固定的300,000美元的房子,你可以期望在这个50,000美元的毛利中掏出超过18,000美元

如果你确实在翻转时获得“利润”(这是重点,不是吗

)和拥有房屋一年或更短时间,您将按短期资本收益征税

短期资本收益按您的普通所得税税率征税,而不是限制在20%,长期资本收益也是如此当然,改善房屋的成本;没有人真的只是砸了一些油漆并以显着的利润出售房屋建筑工程和改造需要时间,可以超额预算并且可能需要许可证一直以来,你是鳍状肢是支付抵押贷款和财产税的人 - 甚至可能是另一笔贷款来支付改造工作的费用借钱意味着支付利息,加上申请这些贷款所涉及的费用如果你想要一个有利可图的翻转,房地产中有一句流行的说法,那么当你第一次买房时,交易是密封的,而不是在销售点

这个消息很简单:不要多付钱而且你多付的地方就是当你去借钱时传统的房屋脚蹼贷款人会想要比非商业市场您可能会被要求至少降低25%一个愿意为您提供短期抵押贷款购买和放弃房屋的贷方将以资产价值为基础并且可能并不关心这么多关于你的信用评分但是他或她会收取10%到15%的利息或更多你可能会找到一个私人贷方,他们信任你足以以更合理的价格向你提供购置和维修费用的贷款,但这通常需要经过验证跟踪记录虽然近年来鳍状肢的融资变得越来越容易,但根据ATTOM的报告,在2017年,65%的鳍状肢仍然使用现金购买房屋

许多被鳍状肢购买的房屋是由银行出售的止赎房屋

市场价值,因为他们被忽视,忽视可以深入了解在卖家与买家的定期交易中,卖方被要求披露房屋的任何已知问题不这样做可能导致诉讼,甚至可能使交易无效但银行不需要向买方提供已知问题的任何披露所以你可能会购买一个有重大问题的房子,需要在房屋转售之前修复,这无疑是毋庸置疑的吃掉鳍状肢的利润如果邻居的价格看起来很低而且房子按原样出售,买家基本上赌博表面下面存在的问题如果买家是熟悉施工的熟练承包商,那么可能并不重要但是对于那些需要承包工作的非熟练买家而言,可能成本高昂的Melissa Oliver,洛杉矶的Coldwell Banker经纪人和成功的房屋翻板,指出房屋的问题可能不仅限于你可以看到“你不能总是检查隐藏在墙壁里的东西,比如有缺陷的管道或白蚁损坏可能会有泄漏或腐蚀的喷水管线,如果你需要拆掉一个院子,它会很快加起来,”她告诉HuffPost Oliver说它也是重要的是检查邻居并与邻居会面,说:“询问任何邻居纠纷或不寻常的用途,如附近的药物康复或清醒居住的家庭,这可能会影响转售的可取性”如果你买一个房子在一个在所有其他房屋都有层压板台面和油毡地板的地方,您可能不会通过添加花岗岩台面和昂贵的硬木地板来获得回报智能房屋翻板不会过度改善房产,但知道最大的销售价格是多少邻居是并且使用它作为天花板你不会以500,000美元的价格在一个其他东西以200,000美元的价格出售的社区出售房子你可能知道你在工具箱周围的方式和c你自己一个方便的家伙但小的自己动手项目并没有为你在截止日期前改造房屋的规模做好准备你真的无法估计在你实际定价所有材料之前改造房屋的成本是多少例如,当你估算地铁砖后挡板的成本时,不要只看每平方英尺瓷砖的价格,还要考虑劳动力,灌浆,特殊工具等的成本

你可能会发展壮大赞赏“两次措施,减少一次”规则每个项目都会发生浪费,以及延迟获取材料,但一开始就知道你需要什么以及何时订购它可以帮助减少它每天房子都未售出,鳍状肢失去了钱 - 这就是为什么制定营销计划并根据当前的市场价格快速卖出房子的价格,而不是购买成本和改善房产价格的原因

经验不足的鳍状肢可以在最后一点绊倒,注意到奥利弗不是你放进房子里的东西;这是市场将承受的,她指出房地产价格是周期性的,在这种情况下,它们是高度本地化的对于鳍状肢研究和了解当地市场至关重要每个人的目标是以尽可能低的价格购买房屋,然后出售它是一个更高的数量在大萧条之前有一个令人兴奋的时期,一个鳍状肢可以买房子,什么都不做,然后几个月后转售它以获取利润今天,随着房价变平,鳍状肢冒着风险如果他或她等待一年将其重新投放市场,那么投资可能会走向南方

修正:这个故事的先前版本错误地说明了需要拥有房屋的时间长度,以避免在短期资本收益税时产生额外的税收

卖它超过一年,而不是两年

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